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解析破产中通过以物抵债方式购买预售商品房上并存多种优先权的清偿顺序(下)
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2018-01-10 10:51:44
         2、当借款债权人非消费者,其所购房屋尚未交付,该借款债权人对所购房屋享有的债权应作为普通债权。
债务人与借款债权人通过以物抵债方式签订房屋买卖合同,约定将预售房屋出售给借款债权人,当法院受理债务人破产清算之时,若债务人尚未向借款债权人交房,则该房屋将作为债务人财产(破产财产)予以固定,同时,根据《破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后,债务人对个别借款债权人的债务清偿无效”规定,债务人已不能单独履行其与借款债权人签订的房屋买卖合同,将房屋交付给借款债权人。因此,借款债权人对其在房屋买卖合同中对债务人享有的权利,可根据《破产法》规定向管理人申报、作为普通债权处理。
 
        四、当借款债权人非消费者、其与债务人签订房屋买卖合同后,又将其所购房屋转售第三人,该第三人对其所购房屋是否享有优先权,应根据该第三人是否为消费者、其是否接房分别确定。
        1、若购买房屋的第三人系消费者且已接房,则其对所购房屋享有的权利优先于建设工程优先权、银行抵押权若该第三人非消费者,则其对所购房屋享有的权利应劣后于工程款、抵押权。
债务人通过以物抵债方式将预售房屋出售给借款债权人,借款债权人又将房屋转售并交付第三人,由此,在债务人与借款债权人之间、借款债权人与第三人之间分别成立房屋买卖合同关系。因借款债权人向第三人转售、交付房屋的所有权人为债务人,所以,借款债权人将房屋转售第三人属无权处分行为。由于该房屋原由债务人实际控制,通过借款债权人转售交付第三人,因此借款债权人向第三人交房行为视为债务人对借款债权人向第三人转售、交付房屋行为的追认。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的订立合同后取得处分权的,该合同有效”规定,借款债权人与第三人签订的房屋买卖合同及于债务人,即借款债权人与第三人签订的房屋买卖合同视为债务人与第三人签订的房屋买卖合同。
若该第三人系消费者且已接房,则其对所购房屋享有的权利归属于消费性债权,应优先于建设工程优先权、银行抵押权受偿。
若该第三人非消费者,则其对所购房屋享有的权利不属于消费性债权,如前所述,该第三人对所购房屋享有的债权应劣后于工程款、抵押权受偿。对于该第三人在其所购房屋上未能得到受偿的部分,应作为普通债权处理。
       2、若债务人未将房屋交付借款债权人,导致借款债权人不能向其转售的第三人交房,该第三人对其所购房屋不享有权利,其因购房所造成的损失可另案向借款债权人主张。
      债务人与借款债权人通过以物抵债方式签订房屋买卖合同,约定将预售房屋出售给借款债权人,借款债权人又与第三人签订房屋买卖合同,约定将房屋转售第三人,当债务人未将该房屋交付借款债权人情况下,根据合同相对性原则,借款债权人与第三人签订的房屋买卖合同与债务人无关,该第三人对借款债权人向其转售权属债务人的房屋不享有权利。
        如前所述,当法院受理债务人破产之后,债务人向借款债权人出售的房屋已作为债务人财产予以固定而禁止向借款债权人个别清偿。因此,借款债权人对其在房屋买卖合同中对债务人享有的权利,可根据《破产法》规定,通过向管理人申报债权方式予以救济。另一方面,对于第三人在其与借款债权人签订的房屋买卖合同中对借款债权人享有的权利,该第三人可以根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”规定,解除其与借款债权人签订的房屋买卖合同,另案向借款债权人主张损害赔偿。
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