重庆金某某商业管理有限公司与与重庆xx房地产开发有限公司合同纠纷案

时间:2018-05-28 17:28发布:重庆合纵律师事务所

基本案情:

20091224日,xx公司为了让其江北区“朗晴广场”楼盘好销售和招商,决定打造一个婚恋广场,遂与重庆金某某商业管理有限公司签订《关于朗晴广场由金某某打造婚庆创意产业园区的合作协议》(以下简称合作协议),201062日双方签订《补充协议》,协议约定:xx门口的LED显示屏每天给予金某某半小时免费宣传;xx公司同意委托金某某作为朗晴广场第三楼、四楼的商管公司,负责该区域的招商管理工作;xx公司同意将朗晴广场的14层直通电扶梯、天幕、旋转木马、许愿池在金某某及其子公司做婚庆、摄影活动时,由金某某及其子公司免费使用,但协议签订后,金某某按约定履行了相关义务,xx公司因上述设施设备在建成后移交给了业主委员会,不享有所有权而无法向金某某履行承诺,金某某依法向江北区人民法院提起诉讼。 本案经过江北区人民法院及重庆市第一中级人民法院多次开庭审理,最终判决xx公司承担违约责任。

 

 

 

尊敬的审判长、审判员:

依照《民事诉讼法》及《律师法》的规定,重庆合纵律师事务所接受重庆金某某景观灯饰艺术有限公司(以下简称:金某某景观公司)的委托,指派肖勇、黄敏律师担任其与重庆xx房地产开发有限公司(以下简称:xx公司)合同纠纷一案代理人。本案经过开庭审理,现结合本案的证据、事实和法律,就本诉和反诉针对双方争议的焦点,发表以下代理意见,提请法庭采纳。

 

一、金某某景观公司与xx公司签订《关于朗晴广场由金某某打造婚庆创意产业园区合作协议》(以下简称:合作协议)及《补充协议》的事实背景

2007年初,xx公司为了让其“朗晴广场”楼盘好销售和招商,决定打造一个婚恋广场,了解到重庆金某某实业有限公司(以下简称:金某某)旗下多个知名的摄影、婚庆等品牌,希望金某某旗下品牌能入驻,xx公司当时的负责人林志亮于是找到金某某的副总周林商谈,并请周林出面邀请了金某某总裁周生俊、金某某旗下的薇格婚纱影楼负责人程宏亮、萝亚婚庆负责人刘婷,由xx公司出差旅费带队考察香港朗豪坊婚庆酒店。之后,金某某决定可以让其旗下品牌入驻朗晴广场,但必需以非常优惠的租金以及优先选择店面为前提条件。

随后 xx公司为促使朗晴广场能顺利建成,了解到周林为金某某景观公司总经理,从200712月开始,三次与周林签订《朗晴广场顾问咨询服务合同》,主要负责配合xx公司发展朗晴广场商业项目景观打造及商场内、外装修设计等。但在朗晴广场建成后,因xx公司打着金某某旗下多个品牌已入驻的宣传,引来了许多商家,xx公司不守诚信,将位置优越的LG至二层高价分零出售,导致金某某旗下品牌无法优先选择店铺,金某某决定不在与xx公司合作,因此,双方在此基础上,签订了《关于朗晴广场xx地产公司与金某某和解协议》,xx公司同意将未出售的第四层(现在的第三层)由金某某旗下品牌入驻。

鉴于金某某景观公司总经理周林是xx公司朗晴广场商业项目的咨询顾问。随后,xx公司与金某某景观公司签订《合作协议》及《补充协议》,约定通过由金某某景观公司整体招商的形式将金某某旗下的品牌入驻朗晴广场第三楼和第四楼。后金某某景观公司在招商中,因场地有限,将金某某旗下品牌进行配置,将“儿童天堂、薇格婚纱摄影、箩亚婚庆、莲花石酒店”分别引进,由xx公司作为出租方、金某某景观公司作为商管方分别与其签订租赁合同。

 

二、本诉中争议的焦点

(一)、金某某景观公司与xx公司签订《合作协议》及《补充协议》是双方经平等协商的基础上签订,双方应按约定履行其权利义务

根据双方签订的《合作协议》及《补充协议》的约定,金某某景观公司的义务主要就是对朗晴广场第三楼和第四楼进行整体招商,招进的品牌应包括金某某旗下的品牌,金某某已全面履行了相关义务。xx公司也实际履行了多数义务,目前,xx公司未履行的义务为:1、《合作协议》第六条第2项“xx门口的LED显示屏应每天给予0.5小时免费宣传”义务;2、《补充协议》第4条中“xx公司同意创意产业园区内的1-4层直通电扶梯、天幕、旋转木马、许愿池在金某某及其子公司做婚庆、摄影活动时,由其免费使用,”的义务。

 

(二)、因xx公司已明确表示不能履行《合作协议》第六条第2项义务,故应承担赔偿损失的违约责任。

1xx公司在庭审中已认可xx门口的LED显示屏在规划时有,但后来改变了规划,现在为三面翻广告位。

2xx公司辩称《合作协议》第六条第2项约定的LED显示屏为朗晴广场楼盘前的LED显示屏,其说法不成立。

首先,朗晴广场楼盘前的LED显示屏并不在朗晴广场的规划范围内;

其次,该LED显示屏虽然由xx公司修建,但因xx公司无土地使用权,其建成后就已捐赠给江北区商圈使用,xx公司无使用权,也无处分权。

3、对xx公司举示的渝江工商经处字[2011]016号《行政处罚决定书》,朗晴广场楼盘前的LED显示屏因其发布的广告没有到工商部门进行审批,构成了擅自发布广告的违法行为,后被强制拆除。与金某某景观公司无关,与本案也无任何关系,不能作为其不履行义务的理由。

4、xx公司辩称:xx门口的LED显示屏应该在xx有使用权的条件下才能免费使用,其说法不成立。

根据《合同法》第125条 当事人对合条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

首先,对《合作协议》第六条的规定从使用的词句进行理解,该条一共四句完整的句子,分别用句号隔开,每一句话应为一条完整的义务。

其次,从《合作协议》第六条第三句内容的表述:“LED显示屏前的广场,在开业后三个月内,周六周日宣传活动双方各占一半……,该条义务xx公司已履行,该广场在现在的三面翻广告位前,而xx公司提到的朗晴广场楼盘前的LED显示屏前并无广场。

5、在xx公司自持的朗晴广场管理公司重庆泰聚购物中心有限公司在2012年7月26日《关于2012年7月24日函件的回复》中第3条已明确现在的三面翻广告位为协议中约定的应免费提供给金某某使用的LED显示屏,并已按承诺提供给金某某旗下的莲花石酒店免费使用四个月。

 

(三)对xx公司辩称金某某景观公司所引进的品牌只有“箩亚婚庆”才是金某某子公司,不符合免费使用朗晴广场1-4层直通电扶梯、天幕、旋转木马、许愿池的条件的说法不成立。

1、关于子公司的定义。根据《公司法》第十四条 “公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记。领取营业执照。分公司不具有法人资格。其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司,子公司具有法人资格,依法独立承担民事责任”。该条规定分公司必需向登记机关申请登记,对于子公司没有相同规定。子公司是指一定数额的股份被另一公司控制或依照协议被另一公司实际控制、支配的公司。只要通过协议或其他方式被控股的公司,即是他的子公司。

2xx公司与金某某景观公司签订合作协议的目的是希望引进金某某旗下的品牌打造婚恋广场,《补充协议》第4条中表述的子公司应理解为金某某旗下的品牌。

首先,朗晴广场第三层、第四层总建筑面积为6597.94㎡,xx公司在庭审中已认可现已由金某某景观公司全部招商入驻;

其次,根据xx公司在工商局查询的金某某的工商档案中显示登记的只有重庆金某某婚庆礼仪公司(即“箩亚婚庆”),仅有一家子公司并不能达到xx公司的合同目的;

第三,如果金某某景观公司只引进金某某与箩亚婚庆两家公司,对朗晴广场6597.94㎡的建筑面积根本无法全部使用,更谈不上打造一站式爱恋广场;

第四,xx公司在庭审中举示的证据金某某的官方网站中已明确“儿童天堂、薇格婚纱摄影”等为金某某公开宣传的旗下品牌;

第五,从xx公司与景观公司往来的函件以及宣传资料均认可金某某景观公司所引进的“薇格婚纱摄影、儿童天堂、箩亚婚庆、莲花石酒店“为金某某旗下的品牌;

第六,xx公司在与各品牌分别独立签订租赁合同时已审查是否属于金某某旗下品牌,同时分别确定不同的租金价格。

综上,在一般的交易习惯中,当事人并不是都懂法,因此,对子公司、分公司的定义并不准确,应该尊重当事人双方订立合同时的真实意思表示。本案中,双方签订协议时的本意就是由金某某景观公司招商引进金某某旗下的品牌,xx公司以金某某在工商局登记的子公司只有一家进行抗辩,为达到不履行义务的目的,已严重违反诚实信用原则,其不应得到支持。

 

(四)、xx公司不履行约定的义务,其没有约定及法定的免责事由,根据《合同法》第107条 在不能继续履行、采取补救措施的情况下,应承担赔偿损失的违约责任。

1、xx公司在庭审中陈述对于现在xx门口的三面翻广告位以及天梯、天幕、旋转木马、许愿池应属于全体业主,已移交业主委员会,现在无使用权。

2、导致xx公司对上述设施失去使用权金某某景观公司没有责任。xx公司在签订协议时对上述设施在建成后是能够有使用权的,但xx公司在朗晴广场建成后为了眼前利益而违反约定,将朗晴广场LG层-第二层全部分零出售致使朗晴广场有了不同的业主,xx公司失去独立控制权。这并不能免除其履行义务的责任。 

 

二、反诉中争议的焦点

(一)xx公司称金某某景观公司在履行合同中存在冒用及欺骗行为,导致其不能实现合同目的,请求解除《合作协议》,其理由不成立。

1、根据xx公司与金某某景观公司签订的《合作协议》及《补充协议》,金某某景观公司的义务是对朗晴广场第三楼、四楼整体招商,招进的商家应包含金某某旗下的品牌。本案中,双方均认可朗晴广场第三楼、四楼已全部由金某某景观公司招商,各商家与xx公司已分别签订租赁合同,xx公司已按期收取各商家租金至今。

2金某某景观公司至始至终不存在冒用行为。

首先,200912金某某景观公司在与xx公司签订《合作协议》之前,xx公司就清楚周林为金某某景观公司负责人,同时,在2007年就与周林三次续签长达三年的《朗晴广场顾问咨询服务合同》,事实上,因xx公司的朗晴广场刚修建时,无法引进大品牌为其作宣传,而通过金某某景观公司以招商和统一进行商管的形式将金某某旗下的品牌引进,因此,xx公司签订《合作协议》的相对方为金某某景观公司,而非金某某

3xx公司不存在不能实现合同目的。

本案中,xx公司的合同目的已全部实现,根据《合作协议》约定金某某景观公司只对朗晴广场现在的三楼、四楼进行招商和商管。目前已由金某某景观公司全部招商入驻,并且,由金某某景观公司负责商业管理,没有任何一家入驻的公司向xx公司或第三方投诉反映其怠于履行商管行为。并且,在20111230日时,被重庆市创意产业发展领导小组渝创意发[2011]1号文继续授予“重庆创意产业基地”称号。

相反,由xx公司负责招商打造的现在的LG层-第二层因引进的商家杂乱无章、商管不得力,一半以上至今空置,诉讼不断,社会评价极差。

 

(二)xx公司不存在任何租金损失

1、对金某某景观公司招商引进的“薇格婚纱摄影、儿童天堂、箩亚婚庆、莲花石酒店、魔幻婚庆”每个商家均独立与xx公司签订《租赁合同》

第一,签订主体为xx公司与每个商家;第二,《租赁合同》第五条对租赁金额约定,由xx公司制定租金价格;第三,《租赁合同》第三条租赁用途中对经营品牌作了明确约定;第四,租金由xx公司向各商家分别收取;第五,各承租方主体均真实有效。

综上,景观公司只作为商管方负责招商,最终确定承租的主体及租金价格均为xx公司,而作为金某某景观公司其并未收取任何一方租金利益。

2xx公司在金某某景观公司履行招商义务过程中,不但没有任何损失,反而为其带来了巨大经济利益。

朗晴广场第三、四楼由金某某景观公司招商早已全部入驻,xx公司已全额收取租金。而位置优越的第LG、一、二楼由xx公司负责委托招商、招租,招来的商家,因种种原因均不景气,开业时,入驻率不到30%,之后也从未达到80%,并且一直诉讼不断。相反,最不好租的三楼、四楼反而全额收取租金至今。

 

(三)xx公司签订《合作协议》及《补充协议》合法有效

xx公司在没有任何合理理由不履行约定义务的情况下,以其在向相关部门报件时系三个主体为由,抗辩其签订《合作协议》及《补充协议》无效不成立。

首先,《合作协议》及《补充协议》由xx公司与金某某景观公司签订,同时由xx公司独立履行大部分义务至今;

其次,xx公司对外以其名义独立宣传并与朗晴广场各商家签订租赁合同、收取租金履行至今;

第三,xx公司对外以其名义出售商铺、签订房屋买卖合同、收取房款至今;

第四,xx公司在江北区房屋交易中心登记备案的产权人为xx公司。

综上,xx公司均以其名义独立对外履行义务、行使权利,没有任何第三方提出异议。作为广大消费者以及金某某景观公司均有理由相信xx公司有权行使相关行为。

 

综上所述,根据最高人民法院《坚持司法为民、坚持司法和谐,推动公正高效权威民事审判制度建设》的会议文件第四条 当前民事审判工作应注意的几个问题(一)关于贯彻诚实信用原则问题……对于以自己不履行合同约定的义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的,要认真分析其是否属于恶意抗辩,不能草率予以支持。人民法院裁判结果不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。在具体案件中,如果适用某一条法律的结果反面会使不守信用、见利忘义者、毁约者获取不正当利益,就应该注意考虑该条或者该几条法律的价值,是否存在两种以上的解释,或者考虑体系解释的方法,利益衡量的方法,向有利于诚实信用的一方解释,保护诚实信用一方的合法权益…… xx公司不履行义务的行为已严重违背诚实信用原则,并且还对原告的请求恶意抗辩,不应得到任何支持。恳请贵院依法查明事实,做出公平公正的裁决。

此致

重庆市江北区人民法院

代理人:

○一四年六月二十日

 

词(二审)

 

尊敬的审判长、审判员:

依照《民事诉讼法》及《律师法》的规定,重庆合纵律师事务所接受重庆金某某景观灯饰艺术有限公司(现更名为:重庆金某某商业管理有限公司,以下简称:金某某景观公司)的委托,指派肖勇、黄敏律师担任其与重庆xx房地产开发有限公司(以下简称:xx公司)合同纠纷一案二审代理人。本案经过开庭审理,现结合本案的证据、事实和法律,就双方争议的焦点,发表以下代理意见,提请法庭采纳。

 

一、“婚庆创意产业园区”是由金某某景观公司独立打造,并非与xx公司联合打造。

1、金某某景观公司与xx公司权利义务履行的基础是《关于朗晴广场由金某某打造婚庆创意产业园区的合作协议》(以下简称:《合作协议》)及《补充协议》, 《合作协议》及《补充协议》均明确了“婚庆创意产业园区”由金某某景观公司独立打造,而不是与xx公司联合打造。

2、 金某某景观公司是“婚庆创意产业园区”权利义务的承受者,产业园区内各商家是否享有免费使用设施设备的权利是由金某某景观公司来赋予。

3、金某某景观公司通过向xx公司履行其他义务,来换取xx公司的该项义务即相关设施设备、三面翻广告位免费使用权,也是为了其更能促进独立打造“婚庆创意产业园区”。

4、对《合作协议》及《补充协议》中的“金某某”、“金某某及其子公司”的理解存在歧义,根据《合同法》第125条 应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思,不能直接理解为重庆金某某实业公司、及其经过登记的子公司。更何况在《补充协议》的抬头还明确了重庆金某某景观灯饰艺术有限公司(以下称:金某某)的词句。

 

二、在签订协议时及朗晴广场修建好后,xx公司对LED显示屏、天梯、天幕、旋转木马等设施设备均有处置权,并按约定在履行所有的义务,截止2013年5月xx公司无法履行该义务,主要是因为xx公司将朗晴广场LG-2楼的商铺分零出售产生了多个业主业委会成立所至,xx公司得到了卖房的房款利益,就应承担由此不能履行该义务的违约后果。

1、 对LED显示屏,在未移交业主委员会之前xx公司已按约定免费将现在的三面翻广告位提供给婚庆产业园内的重庆莲花石酒店4个月的免费宣传。一审已查明原定的LED显示屏在实际履行中已改为现在的三面翻广告位。在实际履行中,xx公司也是将该三面翻广告位作为原LED显示屏的替代履行。该每天半个小时的宣传应属于金某某景观公司独立打造的产业园区,xx公司无权享受。 金某某景观公司提出的302.4万元损失是根据xx公司自己制定的“三面翻”广告价格计算10年得出,xx公司在一审中对损失的计算方式没有提出异议,在二审庭审中,xx公司陈述三面翻广告位的价格低于同地段LED显示屏的价格。该损失为金某某景观公司的直接损失,并且是十分明确的。

2、对于直通电扶梯、天幕、旋转木马、许愿池系列设施,在xx公司未交给业主委员会之前,也已经按约定给产业园区内各商家免费使用,事实上,xx公司在之前已履行了该义务,如果条件不成立,xx公司之前不可能履行该义务。通过双方实际履行过程及合同目的实现均能印证xx公司对金某某景观公司招进的各商家的认可。

 

综上所述,根据最高人民法院《坚持司法为民、坚持司法和谐,推动公正高效权威民事审判制度建设》的会议文件第四条 当前民事审判工作应注意的几个问题(一)关于贯彻诚实信用原则问题……对于以自己不履行合同约定的义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的,要认真分析其是否属于恶意抗辩,不能草率予以支持。人民法院裁判结果不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。在具体案件中,如果适用某一条法律的结果反面会使不守信用、见利忘义者、毁约者获取不正当利益,就应该注意考虑该条或者该几条法律的价值,是否存在两种以上的解释,或者考虑体系解释的方法,利益衡量的方法,向有利于诚实信用的一方解释,保护诚实信用一方的合法权益…… xx公司不履行义务的行为已严重违背诚实信用原则,并且还对原告的请求恶意抗辩,不应得到任何支持。恳请贵院依法查明事实,做出公平公正的裁决。

此致

重庆市第一中级人民法院

 

代理人:

○一五年三月十日

民商事首席律师
叶栋强

叶栋强 / 高级合伙人、民商事中心主任

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