刘xx诉代理词重庆市诚x房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案代理词

刘xx与开发商房屋质量纠纷一案

    案情简介：2008年7月1日，刘xx与重庆市诚x房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由刘xx购买座落于渝北区xx路3xx号天x风景xx幢xx层x号房产。2009年8月28日重庆市诚x房地产开发有限公司逾期交付不合格的房屋后拒不整改，无奈之下，刘xx开始进行房屋装修，计划2011年5月底入住。2011年5月17日，在安装木地板时，安装人员发现房屋地面、墙面存在严重质量问题，无法安装。刘xx多次与小区物管、承建商、市建委质检总站及重庆市诚x房地产开发有限公司反映情况并商议赔偿及处理问题，未果。随后刘xx委托律师提起诉讼，2013年12月，渝北区人民法院作出判决，基本上支持了刘xx的诉讼请求。(为保护当事人的隐私，文中所有人物、单位均系化名，请勿对号入座)

　　刘xx诉代理词重庆市诚x房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案代理词

尊敬的审判长、陪审员：

　　重庆合纵律师事务所接受刘xx委托，指派张宰宇、刘汉明担任刘xx诉重庆市诚x房地产开发有限公司购房合同纠纷一案一审阶段的诉讼代理人。现根据今天庭审查明的事实，结合有关法律规定，发表如下代理意见，请予以采纳。

　　一、讼争房存在严重质量问题

　　2008年7月1日，原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)。原告向被告购买了天xx景12幢14层1号房产(以下简称“讼争房”)。《合同》约定，被告应于2009年6月30日交付房屋。但被告实际交付的时间为2009年8月28日。原告在接房时发现了门窗质量问题及地面不平等表面问题，并填写在了《接房验收记录》上，要求被告整改。

　　在被告一直没有采取整改措施，也没有回复的情况下，由于急需房屋居住，原告便暂时放弃了要求其整改以上表面质量问题的权利。2010年8月，原告开始进行房屋装修，计划2011年5月底入住。2011年5月17日，装修工作已基本完成，在安装木地板时，安装人员发现地面、墙面有严重质量问题，根本无法安装木地板。原告多次与小区物管、承建商、市建委质检总站及被告反映情况并商议解决方案。

　　被告一直没有拿出一个可行的解决方案。2012年6月1日，原告在协商无果的情况下，只得向法院提起了诉讼。2012年7月12日，在本案的第一次庭审中，被告代理人还辩称房屋没有质量问题，只是有瑕疵。

　　2012年7月，经原、被告共同选定，法院委托重庆市建设工程质量检测中心对本案讼争房屋质量进行鉴定。

　　2013年1月4日，《司法鉴定检验报告书》结论为：本案讼争房屋的墙面、地面均存在质量问题。

　　二、被告应承担延期交房违约金35210.90元。

　　《合同》第九条“甲方逾期交房违约责任”的第2款约定“甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。”;《合同》第十三条约定“甲方交付使用的商品房标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照以下方式处理：30日内整改完毕;30日后仍未整改达标，按第九条违约责任处理”;《合同》“附件三”中“交房配置标准”约定“楼地面：钢筋混凝土楼板收平;内墙面：水泥沙浆抹灰。”

　　《合同》约定交付时间是指“被告交付给原告可使用的合格的房”的时间，而不是仅仅一个交付行为，更不是仅仅具备所谓的几证齐全。

　　《合同》约定，被告应该于2009年6月30日交付房屋;而实际交房时间为：8月26日，已经延期57天，且不合格。原告已在“接房验收记录”上明确说明。被告一直没有整改。2010年8月1日，原告在被告一直没有整改的情况下开始对房屋进行装修。此行为可以视为原告在此时让步接房。从2009年6月30日起，至2010年8月1日，396天。2011年5月17日，原告告知被告房屋存在严重质量问题，需要整改。按《合同》约定整改期为30天。从2011年6月17日至整改好(预计到2013年12月31日)止，560天。延期交房时间约为396天+560天=956天。

　　原告已交付房款为184157.40元。请法官注意，本案中《合同》约定违约金计算依据不是合同房款，而是已交付房款。

　　按《合同》约定，被告应该承担延期交房违约金： 184157.40元×956天×2÷10000/天=35210.90元。

　　三、被告应该赔偿原告因质量问题造成损失262995.21元

　　按照《中华人民共和国合同法》相关规定，被告应该向原告赔偿因其违约给原告所造成的损失。损失包括合同履行后守约方可以获得的“预期利益”。本案中的“预期利益”就是原告居住该房屋的利益或将该房屋出租所取得的收益。

　　1.房屋装修损失167864.95元

　　在法院主持下，原告、被告共同选定了损失鉴定机构为重庆谛威工程造价咨询有限公司。经法院委托，重庆谛威工程造价咨询有限公司作出了本案讼争房损失鉴定结论：质量问题整改装修的损失的费用的鉴定造价为167,864.95元(大写人民币:壹拾陆万柒仟捌佰陆拾肆元玖角伍分)。

　　2.租房损失77900元

　　如果，被告交付的本案讼争房没有质量问题，从2011年6月起原告便可以使用该房，或将房屋出租获得租金。

　　由于被告的原因造成原告从2011年6月1日起租房居住。原告在渝中区租用了一个40 m2的房屋用于临时居住。该房屋的月租金为1500元/月,从2013年5月26日起月租金调整为1800元/月。本案讼争房建筑面积为106.49m2。由于租住的房间面积远远小于原告的房屋面积，无法放置原告的家具及其他物品，原告不得不在本案讼争房所在小区租用了一套清水房用于临时存放原告的家具及其他物品，该房月租金为500元/月。庭审中，被告代理人辩称不认可此项租房，认为可以用讼争房存放这些物品。这是不合常理的。讼争房明明有质量问题，需要整改，原告不可能将相关物品放进去。整改时，必然需要找另外的房间存放物品。只是由于被告的原因导致了拖延2年多，是被告行为扩大了这部分损失，当然该由被告承担。

　　从2011年6月计算至房屋整改合格后五个月装修期满。整改1个月，暂时计算到2014年6月30日。

　　房租总额：2000元/月×24月+2300元/月×13月=77900元。

　　3.物管费损失估算7880.26元

　　从2011年6月1日计算至房屋质量整改合格并装修完毕。整改1个月，装修五个月，暂时计算到2014年6月30日，计37个月。

　　请法院判决被告向讼争房小区物管公司交付以上37个月物管费。

　　如按每月2元/ m2的物管费标准计算，物管费估算为：

　　106.49m2×2元/ m2•月×37个月=7880.26元.

　　4.鉴定费9350元

　　质量鉴定费9000元,损失鉴定费3350元,合计9350元。

　　以上四项损失费用合计：262995.21元。

　　四、被告应该对房屋进行整改。

　　请求法院判决被告对讼争房质量问题进行整改。庭审中，被告代理人说鉴定的损失金额已经包含了房屋质量整改的观点是不能成立的。鉴定结论只是针对装修损失，没有包含房屋质量问题的整改。

　　五、原告没有人为扩大损失。

　　本案中，原告主观上没有人为扩大损失的想法，客观上也没有人为扩大损失的行为。

　　1.原告没有专业知识，不可能提前发现相关质量问题。

　　原告是文艺工作者，没有建筑方面的专业知识和意识，不可能去做房屋地面、墙面的强度方面的验收，更不可能发现其强度方面的质量问题。

　　2.交易习惯，原告不会发现相关质量问题。

　　按市场交易习惯，一般购房者验收房屋，只对表面质量进行确认，不会对墙面、地面内在强度质量进行确认。

　　3.原告有理由相信房屋质量没有问题。

　　按我们国家建筑行业相关管理制度，房屋的建设，有建设承建单位的严格质量管理控制(有自检);有监理单位进行质量监督;有国家相关质量验收检验部门进行验收(有《商品房屋质量保证书》)。原告有充分理由相信房屋不会有质量问题。

　　4.原告发现问题后，及时反馈了信息。

　　2011年5月17日，原告发现房屋质量问题后，第一时间向物管和被告递交了书面《接管验收记录》，反映了房屋的质量问题。后，原告一直积极主动找被告和相关单位协商解决问题。2012年4月23日，原告委托律师向被告发出了《律师函》，要求被告尽快妥善处理相关事宜。

　　5.原告没有拖延鉴定时间。

　　本案进入诉讼程序后，无论是原告本人还是受委托律师，都积极主动配合法院和相关鉴定机构的工作。原告没有拖延鉴定时间的主观意愿和客观事实。从始至终，原告都非常希望尽快结束诉讼，尽快解决问题。

　　综上所述，请法庭依法判决被告支付原告延期交房违约金和给原告造成的直接损失298206.11元，并承担房屋质量整改和承担本案诉讼费。

　　请法庭查明事实真相，依法公证判决，以维护社会稳定。

　　此致

　　重庆市渝北区人民法院

　　重庆合纵律师事务所

　　张宰宇 刘汉明律师

　　2013年11月21日