小产权房的疑问 律师来帮你梳理

时间:2018-06-04 11:03发布:重庆合纵律师事务所
问题


近期本报值班律师接到很多读者关于购买小产权房或没有权属证明的房产和物业的咨询,所提出的问题很多,如何约定合同条款才能避免小产权房的纠纷?购房后如果遇到财产分割或者政策性拆迁时,房产权利是否会遭受损失等等。这些问题都是对小产权房在法律和政策上的性质和界定认识不清造成的。因此,本报请值班律师对小产权房问题做一个系统的法律解释。


解答


河南大为律师事务所房地产专业委员会张晓乾律师:小产权房是民间对应合法产权房的俗称,这类住房无法得到由国家房管部门颁发的房屋产权证,它一直徘徊在法律边缘。


小产权房的分类:1.占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发违法建筑。2.在政府划拨或出让土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3.其它存在违规建设原因,不能办理产权证的住房。 小产权房与商品房的区别:1.小产权房屋买卖不受法律保护,不办理房产证、土地使用证、契税证,而商品房是经国家批准建设的,买卖受国家法律保护。2.小产权房不具有房屋合法转让、处分等权利;商品房具有房屋转让、处分等权利。3.购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款;而购买商品房可以办理按揭贷款。


小产权房买卖合同的效力:1.在集体土地上建造的小产权房,对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同一般作无效处理。2.因违反土地、规划等规定建造的小产权房,一般买卖合同视其违规情况,合同效力处于不确定状态,存在风险。


小产权房存在的法律和政策上风险:1.拿不到正式房产证,不构成真正法律意义上产权。即小产权房只有使用权。2.购买后不能合法转让过户,交易无法规范易产生纠纷。3.购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同交付房款后,如相关部门整顿小产权房建设项目,可导致部分项目停建甚至被拆除。购房人面临无法取得房屋,又不能索回房款的境地。4、购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的产权,购房人并非合法产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。(南阳晚报 王勇 整理)
房产首席律师
钟长汉

钟长汉 / 合伙人、管理委员会委员,房产业务部长

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