律师讲解：复杂不动产继承，如何办理登记业务

甲乙两夫妻有三个儿子，分别是丙、丁、戊。甲乙二人因故去世后（甲乙二人的父母均先于甲乙去世），留下房产一套，戊于甲、乙去世后不久也因故去世，戊有一个儿子。现丙、丁和戊的妻儿到登记机构来申请办理该不动产的登记手续，丙、丁分别表示放弃继承权，戊的妻儿申请将该不动产登记到戊的儿子名下，登记机构应如何办理？笔者认为,可按遗产继承业务直接登记到戊的儿子名下。

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明确继承人对不动产的继承权发生法律效力的时间。

根据《继承法》第2条“继承从被继承人死亡时开始”和《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”等规定，甲乙两夫妻去世后，丙丁戊三兄弟对该不动产的继承权自甲乙夫妻二人去世之时起就已经发生法律效力。

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梳理第一顺序继承人放弃继承权的具体情况。

一要分析戊是否已接受继承。《继承法》第25条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”现虽然戊已去世，但只要申请人没有提供其生前表示放弃继承权的证据，则视为戊已接受继承。

二要分析丙、丁放弃继承是否意味着戊可全部继承所涉不动产。戊去世后，丙、丁表示放弃继承权，这涉及遗产的继承顺序。具体参见《继承法》第10条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”

《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）第47条和第51条分别规定,“继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效”,“放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间”。据此，只要丙、丁提交表示放弃继承权的书面意见，其效力就可以追溯到继承开始的时间，也就是其效力可以追溯到甲、乙去世而戊还在世的时间，那么戊作为唯一的第一顺序的继承人，则可以全部继承甲乙的遗产。

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确定最终登记手续。

如果该房产由戊全部继承，现戊已去世，根据《意见》第52条“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”的规定，戊虽然取得甲、乙二人房产的继承权，但由于是在其去世后才进行的遗产分割，所以其继承权应转由戊的妻子和儿子继承，那么只要戊的妻子表示放弃继承，戊的儿子表示继承戊的遗产，则该房产就可由戊的儿子继承并办理过户手续（继承关系可参照图1）。

如果戊在世时，其兄弟三人就进行了遗产分割，明确该房为戊继承，根据《婚姻法》第17条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：第4款继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外”，该房产应为戊和妻子的共同财产，戊与妻子各占一半该房的所有权，此时要将该房登记到戊的儿子名下，戊所占一半的所有权可由妻子放弃继承权，给儿子继承；戊的妻子所占一半的所有权就要通过买卖或赠与过户给儿子所有，并按此办理过户登记手续（继承关系可参照图2）。

本案例中，如果戊是在甲乙去世之前就已经去世，根据《继承法》第11条“被继承的人子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承”的规定，戊的儿子就作为代位继承人来行使戊的继承权，只要丙丁表示放弃继承权，戊的儿子就可全部继承甲乙的遗产并办理过户手续。此时，该房产的继承权就与戊的妻子无关了（继承关系可参照图3）。

内容来源：中国不动产