简析贷款买房中的违约责任
作者:喻鸿波律师
房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手,而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题,买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议,相应的责任究竟该如何划定?笔者结合自身办理的案件以及在查阅的相关资料的前提下,就下面几种常见情形的分享如下,供各位读者参考。
一、贷款申请未获审批通过
基本案情
甲乙双方签订房屋买卖合同,约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款,如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度,则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方,否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日,则甲方有权解除合同。签约后,甲方配合乙方办理了贷款申请手续,因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧,审批持续数月仍未通过。最终,在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下,甲方发函解除合同。
法律分析
当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款,若其贷款申请未获审批通过,经出卖人催告并给予宽限期后,仍未能以约定的现金方式补足的,出卖人有权解除合同。 选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策,在房地产调控政策实施期间,买受人更应该提前做好资金筹措计划,以免政策调整影响主合同义务的履行,使己方陷入违约的被动处境。 二、 贷款审批稍有迟延 基本案情 2020年12月20日,甲乙双方签订房屋买卖合同,约定2021年1月20日之前办理过户手续,买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批,否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款,每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金;逾期超过15日的,出卖人甲方有权解除合同。履行中,因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异,只能重新办理产证后再次申请贷款,最终贷款于2021年2月5日获批,仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同,法院未予支持。 法律分析 房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款,贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期,但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同,不仅有害于交易安全,也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然,买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。
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