网签后卖方“变卦”拒绝交易 律师:除违约金外还需承担房价浮动差价部分

时间:2018-06-04 11:01发布:重庆合纵律师事务所

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西安市民吴先生,去年12月看上一套二手房准备买来结婚用,因为房产证问题约定2018年3月办理过户。今年3月吴先生按约办完网签手续和资金监管,然而卖方却突然变卦不卖了。吴先生房子没买回来不说,婚也没结成。

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花了几十万,房子没有买到

连婚也没结成

2017年12月,西安市民吴先生看上了紫郡长安小区的一套二手房,准备买来作为婚房。因为当时这套房子的房产证还没有下来,于是双方约定先交付定金,等到2018年3月房产证下来的时候马上办理网签等手续。3月27日,吴先生按照约定办理了网签和资金监管,以及向银行贷款。半个月后,银行可以实施放款,但需要卖房方签字,吴先生便找到卖方。然而就在这个时候,卖方突然变卦不卖了,不愿意过户也不愿意配合贷款。

卖方表示,签订合同时妻子出差不知道这件事,而妻子回来后并不同意出售该房。(据了解,实际上是因为西安房价在此期间经历了暴涨,卖家觉得自己亏了所以不愿意卖)

至此,吴先生已经交了3万定金、18万首付款,还有评估费和中介费大概24万元左右。原以为3个月就可以把房子拿到手,到现在却还搁置着,更重要的是还影响到了他的结婚计划。吴先生表示,买房的时候计划的是:房子3月份下来,4月简装,五一办婚礼,这样就刚刚好。结果全部都错过去了,女方觉得吴先生太不靠谱,现在婚也没有结。

律师则表示,西安二手房市场买卖双方签订完买卖合同后,卖方发现房价不断上涨,从而毁约的情况不断发生。根据合同法第97条规定:合同解除后,尚未履行的,当事人有权要求赔偿损失。房价上涨的差价,应该由卖方来承担的,比如房子当时是60万,后来涨到了110万,这个差价50万应该由卖方来承担。

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卖家:房价上涨我不卖了!

法院:涨多少你赔多少!

由于短期的房价变动,引发的购房纠纷很多,2017年江苏吴中区法院,就审理了一起房东因价格太高而违约的诉讼,而判决不仅仅的赔偿违约金这么简单。

苏州实名曹先生通过中介看了市区一套200多平的二手房,经过协商,和房东王先生签订了《房屋买卖合同》,约定成交总价为303万元。曹先生随即支付了5万元定金,并和王先生约定在三个月内凑齐购房资金,届时过户。

令人没想到的是,在曹先生筹集资金的三个月内,苏州的房价出现了大幅上涨。于是卖家王先生不愿意卖房,拒绝履行房屋合同。曹先生一怒之下将卖家王先生告上法庭。

法院审理认为,两人签订的《房屋买卖合同》合法有效,曹先生单方面违约,原告作为守约方在提出解除合同后,被告不仅应退还定金,同时补偿原告一部分费用。经过法院鉴定,在审判时该套房屋已经升值至392万余元,因此判决双方合同解除,同时王先生赔偿曹先生3个月内的房屋差价共计89.3万元。

法官提醒,合同一旦经双方确认签订,便具有法律效力,而像房产交易这样的大金额大标的的民事活动,一旦签订合同,更应谨慎。

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购买二手房“三步走”告别“风险房”

二手房买卖中的法律问题很多,不同的房产类型、交易方式,都可能产生很多个案化的法律风险。购买二手房“三步走”告别“风险房”。

1购房前:认真审查信息

除查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本审查可分三步:

第一步:看房产证

看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。

第二步:看户口本

看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。

第三步:看所购房屋

看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。

除了以上三步,如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

2购房时:妥善签订购房合同

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。签订合同时,要认真审查三个方面。

一是交易流程

交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。

二是时点间节

视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。

三是违约责任

没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

3房屋购买后:保留购房证据

购房后要注意证据固定留存。房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等。

对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

房产首席律师
钟长汉

钟长汉 / 合伙人、管理委员会委员,房产业务部长

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