王艳姝、重庆市升辉物业开发有限公司与重庆市尧舜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

重庆市第四中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）渝四中法民终字第00123号

上诉人（原审原告）：王艳姝，女，1980年9月20日生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。

委托代理人：喻开渝，重庆合纵律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：重庆升辉物业开发有限公司。住所地：重庆市渝北区。

法定代表人：杨维，该公司董事长。

委托代理人：肖兴誓，该公司副总经理。

被上诉人（原审被告）：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县。

法定代表人：龙兴顺，该公司董事长。

委托代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。

上诉人王艳姝、重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）与被上诉人重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）商品房预售合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年12月11日作出（2014）彭法民初字第03006号民事判决，上诉人王艳姝、升辉公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭对本案进行了审理，上诉人王艳姝的委托代理人喻开渝，上诉人升辉公司的委托代理人肖兴誓，被上诉人尧舜公司的委托代理人谢光寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2012年10月27日，王艳姝作为买方（乙方）与尧舜公司作为卖方（甲方）签订了重庆市商品房买卖合同，合同编号为YS0008777，约定乙方向甲方购买重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号“金山佳园”AB栋的B-22-3号房屋，房屋价格为318155元，同时约定了预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行。关于办理合同登记备案约定为：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理……”该合同的甲方签章处加盖有尧舜公司的合同专用章及尧舜公司法定代表人龙兴顺的私人印章。乙方签章处有王艳姝的签名及捺印。升辉公司称已将B-22-3号房屋销售给冉武淑，并向本院举示重庆市商品房买卖合同一份予以证明，该合同甲方处无签章。2008年4月17日，尧舜公司将“金山佳园”项目的开发权全部转让给升辉公司，并签订了《房地产开发项目股权转让协议》，但至今未办理过户手续。尧舜公司于2013年6月18日登报公告声明：“尧舜公司的法定代表人龙兴顺于2008年4月17日签发授权委托书1份，委托升辉公司法定代表人杨维，全权办理金山佳园项目的施工销售及产权事宜，并雕刻了尧舜公司金山佳园工程项目部和工程项目部财务专用章各一枚。后因该项目对内对外所签发的各项合同及资料文件全用尧舜公司公章及财务专用章、合同专用章，为了维护双方的合法权益和企业正常化运作，经尧舜公司股东会决议，于2012年6月12日以‘渝尧房司（2012）16号’文件函告升辉公司，解除了对其法定代表人杨维的授权委托，废除了‘金山佳园’工程项目部专用章及工程项目部财务专用章。自此以后，以上述两个作废的项目专用章签订的金山佳园项目购房合同及其他合同、资料文件等，尧舜公司一概不予认可，由此产生的经济及法律责任，由升辉公司自行承担。”本案所涉的“金山佳园”AB栋的A-10-5号、B-10-4号、A-23-5号房屋目前被人民法院依法查封。升辉公司称已将A栋10-5号房屋销售给高腾云、钱正碧；B栋10-4号房屋销售给廖洪建、朱迅城；A栋23-5号房屋销售给了丁进，并举示重庆市商品房买卖合同三份予以证明，该三份合同甲方处无签章。

王艳姝在一审中诉称：2012年10月27日，原告王艳姝（合同乙方）与被告尧舜公司（合同甲方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为YS0008777）及附属的《合同补充协议》（附件五），约定原告王艳姝一次性购买被告尧舜公司开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋B-22-3号预售商品房，房屋建筑面积为85平方米的二室二厅，房屋价格为318155元，并且合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交相关资料，取得登记备案单。逾期60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定提交资料取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同第七条及合同补充协议第七条约定甲方应于2013年12月30日前将质量验收合格，取得《单位工程竣工验收记录》交付乙方。合同第九条约定：甲方逾期60日交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之0.3的违约金。合同签订后，原告王艳姝一次性支付了全部购房款，被告尧舜公司也出具了收据，并按规定对合同进行了网签。原告王艳姝也按约定准备并提交了预售商品房登记备案需要由乙方提供的资料。但是，合同签订后，虽然经原告王艳姝多次催促，被告尧舜公司却一直不履行合同义务，至今没有为原告王艳姝办理合同登记备案手续，更没有依约交付房屋，严重违反合同约定，侵害了原告王艳姝的合法权益。另得知，金山佳园项目系被告尧舜公司与被告升辉公司于2008年就开始合作开发的联建项目，合同中甲方虽然没有被告升辉公司，但依法应将升辉公司列为共同被告。另外，合同第九条约定逾期交房按日万分之0.3计算违约金，原告王艳姝认为该计算标准明显过低，依照《合同法》第一百一十四条的规定，请求人民法院予以增加至日万分之三。为维护自身权益，依照《民事诉讼法》第三十三条关于不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖的规定，原告王艳姝诉至人民法院，请求人民法院依法判决：一、确认原告王艳姝与被告尧舜公司签订的《商品房买卖合同》（编号为YS0008777）合法有效，并继续履行合同；二、二被告立即为原告王艳姝办理《商品房买卖合同》（编号为YS0008777）登记备案；三、二被告立即交付重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋B-22-3号房屋给原告王艳姝；四、判决二被告立即支付原告王艳姝自2012年11月18日起至实际取得土地登记机构出具的登记受理单之日止，以总房款318155元为基数，按日万分之一计算逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金（暂时计算至2014年11月18日共计730天为23225元）；五、二被告立即支付原告王艳姝自2013年12月31日起至实际支付房屋之日止，以总房款318155元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金（暂时计算至2014年11月18日共计322天为30733元），以上四、五两项金额共计53958元；六、案件受理费由二被告全部承担。

尧舜公司在一审中辩称：尧舜公司已经将金山佳园项目转让给被告升辉公司，合同的签订人和履行人均是升辉公司，尧舜公司并没有实际参与，不存在履行合同的义务，应当驳回原告王艳姝对尧舜公司的诉讼请求。

升辉公司在一审中辩称：原告王艳姝并没有向升辉公司支付购房款，所以合同没有生效，故不应交付房屋和支付违约金，应当驳回原告王艳姝的诉讼请求。

一审法院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。王艳姝与尧舜公司所签订的编号为YS0008777的重庆市商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上签订的，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同有效。本案争议的焦点在于原告王艳姝是否已经支付了购房款。王艳姝举示收据一份，拟证明其已经向尧舜公司缴纳了购房款。该收据上加盖有尧舜公司的财务专用章，经办人处有ＸＸ的签名。二被告均称王艳姝并未实际支付房款。王艳姝称购房款318155元是通过现金交付，是于2012年11月14日在售房部交付的现金，二被告均否认原告王艳姝实际交付了房款。既然双方在合同中约定了预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行，对于购房款理应通过银行予以交付。王艳姝主张在售房部交付318155元的现金完全不符合常理，缺乏实际交付的可信性，王艳姝举示的证据也不足以证明其已经支付了购房款。综上，不能认定原告王艳姝已经向二被告缴纳了购房款。本案所涉的合同的甲方签章处均加盖的是尧舜公司的合同专用章及其法定代表人龙兴顺的私人印章，尧舜公司将金山佳园项目转让给被告升辉公司，但未办理过户登记，故因本案所涉的三份重庆市商品房买卖合同产生的法律责任，应由二被告共同承担。双方在合同中约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。”故在具备房屋登记机构规定的登记备案所需的相关资料后，尧舜公司与升辉公司应当协助王艳姝办理编号为YS0008777的重庆市商品房买卖合同的登记备案。对于王艳姝主张的逾期办理登记备案的违约金，因原告王艳姝并未实际支付购房款，原告王艳姝举示的证据也不足以证明不能办理登记备案的原因在甲方，故对于原告王艳姝主张的逾期办理登记备案的违约金，不予支持。鉴于不能认定王艳姝已经向二被告支付了购房款的情况下，王艳姝请求继续履行合同、交付房屋、支付逾期交房违约金的请求缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告王艳姝与被告尧舜公司所签订的重庆市商品房买卖合同（编号为YS0008777）有效；二、重庆市尧舜房地产开发有限公司与被告重庆升辉物业开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告任煜办理重庆市商品房买卖合同（编号为YS0008777）的登记备案手续；三、驳回原告王艳姝的其余诉讼请求。案件受理费1229元（原告王艳姝已预交614.5元），减半收取614.5元，由原告王艳姝负担574.5元，重庆市尧舜房地产开发有限公司、重庆升辉物业开发有限公司负担40元。

王艳姝不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判二被上诉人立即为上诉人办理合同备案登记手续；撤销一审判决第三项，改判两被上诉人立即交付房屋并立即支付上诉人自2012年11月18日起至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单止，以总房款318155元为基数，按日万分之一逾期办理登记备案的违约金及立即支付上诉人自2013年12月31日起至实际交房止，以总房款31855元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金，两项共计53958元；本案一、二审诉讼费均由两被上诉人负担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。

升辉公司辩称：房屋买卖合同无效，双方实际是借款担保，而不是房屋买卖。金山家园这个项目比较特殊，彭水县政府已经介入。

尧舜公司辩称：一审认定事实清楚，判决结果只有本公司与升辉公司协助办理合同备案登记不合法。

升辉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判、改判驳回王艳姝的全部诉讼请求并承担本案的诉讼费。事实和理由：1.一审法院已经确认了王艳姝与重庆市尧舜房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并在判决生效后三十日内协助办理登记备案手续。但上诉人认为，上诉人升辉公司与被上诉人之间是借贷法律关系，王艳姝与重庆市尧舜房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同仅是作为双方借贷的担保，本质上属于抵押担保中的“流质”条款，该合同应当认定无效。

王艳姝辩称：请求驳回上诉人升辉公司的上诉请求。合同是商品房买卖合同，已经网签，且开发商承诺办理登记备案，对方为了自己利益主张合同无效是错误的。

尧舜公司答辩称：同意升辉公司的意见。

二审中，王艳姝向本院出示了以下证据：1.《会议纪要》及任国卿的《说明》，证明任国卿与升辉公司的法人杨维之间具有借款关系；2.中国工商银行银企对账单两张，证明尧舜公司在代还任国卿的借款。升辉公司质证认为，对《会议纪要》真实性无异议。杨维与任国卿系借贷关系，双方约定按房屋总价620万网签给任国卿做担保。但担保不能作“流质”约定，因此购房合同无效。对其他证据的真实性无法确定。尧舜公司质证认为，对《会议记录》真实性无异议，可以证明借贷法律关系属实，但房屋买卖合同作为该笔借款的担保，应当认定无效。对任国卿的《说明》，合法性、关联性均有异议。以上证据经本院审查，各方当事人对《会议记录》的真实性无异议，予以采信。任国卿未亲自出庭，对其出具的《说明》无法核实其真实性，对以上证据不予采信。对中国工商银行银企对账单两张，无法核实汇款用途，本院不予采信。

本院二审审理查明：杨维与任国卿、陈健、周佳焱就还款事宜于2012年9月10日达成最终解决方案，并形成《会议记录》。《会议记录》约定：“一、借款方杨维承诺2012年10月15日之前一次性支付借款本金及利息550万元给任国卿；二、⑴双方协商在2012年9月20日之前，先按房屋总价620万元网签给任国卿作为借款保障；⑵房屋价格按市场价下浮5%作为优惠，房屋以每层签订，任国卿在2012年10月15日之前不能出售该批房屋；⑶在借款方将本金及利息还给任国卿后，任国卿主动配合解除该批房屋的网签，若无法解除所产生的所有税费由任国卿承担；⑷若2012年10月15日，借款方未能按时支付本金及利息给任国卿，则任国卿有权任意处理该批房屋，房屋收入归任国卿所有，之前杨维和升辉公司出具给任国卿的所有借据、借款协议全部作废。”因未及时归还借款，杨维同意出售17套房屋以归还借款，于2013年10月23日对以下售房方案表示同意，并形成《关于彭水金山佳园周佳焱等17套房屋代卖备忘录》一份，载明：“一、该批房屋一方面抓紧备案，另一方面请金山佳园销售代表代卖。二、我公司组织人员配合销售，所有费用由我公司自行承担。三、升辉公司不收取管理费（按升辉公司规定给升辉公司销售人员按每套房屋的销售价格提取1.5％的提成费）。四、该批房屋的售价由周家焱等人自行定价。五、该批房屋的所有售房款由周家焱等人委派人员全权收取（该批房屋的按揭款由升辉公司代收，到升辉公司账上后立马划给周家焱）。”本案出售给周家焱的三套房屋包含在以上备忘录的17套房屋内。现杨维因涉嫌非法吸收公众存款罪已被公安机关逮捕。

本院二审查明的其余事实与一审相同。

本院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷，王艳姝作为购房人是否实际按合同约定支付购房款是本案各方争议的焦点，同时也是认定合同效力及各方权利义务的关键所在。在二审中，王艳姝自认其没有实际支付购房款，其购房款通过抵扣杨维或升辉公司对任国卿的欠款而间接支付，且该事实升辉公司及尧舜公司均认可。那么，杨维与任国卿就借款事实达成协议是代表其本人还是其履行公司法定代表人的职务行为，即是杨维作为自然人与任国卿之间存在借款关系，还是升辉公司与任国卿之间存在借款关系，需要将杨维和任国卿追加为当事人才能查清，任国卿是否自愿将其对外债务抵扣王艳姝的购房款也需要将任国卿追加为当事人才能查清，而查明本案相关的民间借贷事实及任国卿的真实意思表示，对正确处理本案有至关重要的作用。因此，本案应当追加杨维、任国卿等人作为当事人参加诉讼，一审未予追加属于程序违法，应当发回重审。

综上，因王艳姝在二审中作了新的陈述导致一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当撤销原判，发回一审法院重新审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：

一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第03006号民事判决；

二、本案发回彭水苗族土家族自治县人民法院重审。

审　判　长　　谭中宜

审　判　员　　王勐视

代理审判员　　刘文玉

二〇一五年三月二十三日

书　记　员　　谢　一