民间借贷纠纷中如何妥善处理“以房抵债”?

　日前，笔者作为“以房抵债”撤销权纠纷一案的被告代理人，收到南川区人民法院驳回原告诉求的胜诉判决，今天笔者就来聊聊民间借贷纠纷中如何妥善处理“以房抵债”。

　　一、什么是“以房抵债”

“以房抵债”是老百姓的一种通常说法，主要是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。

　　二、“以房抵债”可能涉及到哪些法律条文

1.《合同法》第74条 因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

2.《物权法》第186条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

3.《担保法》第40条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

4.法释[2015]18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　三、案例回放

　　某A是小B、老C的债务人。2014年4月某A向小B出具欠款￥60万元的借款收条。2016年8月，某A向老C出具欠款￥100万元的借款收条。2016年12月某A与小B商定将某A的房屋作价70万元抵偿小B的借款本金及利息，双方签订《房屋买卖合同》，然后到不动产登记中心办理了房屋过户手续。

2017年2月，老C对某A提起民间借贷纠纷诉讼，在保全某A 的房屋时发现某A 的房屋已经过户给小B。为此，老C依据《合同法》第74条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，到法院提起撤销权纠纷诉讼，诉称某A无偿将房屋转让给小B，直接导致老C的债权不能实现，侵害了老C的合法权益，请求法院依法撤销某A与小B签订的《房屋买卖合同》。

　　四、法院判决

　　南川区法院认为，被告提供的证据能够与小B向某A支付涉案房屋购房款的事实形成证据锁链，证明二被告之间房屋买卖合同关系依法成立，合法有效。原告的证据不能证明二被告之间的房屋转让系无偿转让。二被告之间关于涉案房屋的买卖交易行为不构成《合同法》第74条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的”情形，原告老C据此要求行使债权人之撤销权，依法撤销二被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据。遂判决驳回老C的诉讼请求。

　　五、如何让“以房抵债”具有法律效力

1.程序上，双方协商一致，将借款本金及不超过年利率24%的利息转化为已付购房款从而终止借款合同关系，对账清算后按房屋市场价格建立房屋买卖合同关系，并到不动产登记中心办理过户登记手续。

2.诉讼技巧方面，如果双方仅是终结了借款合同关系并建立房屋买卖合同关系，但未办理产权过户手续，债务人反悔不配合过户的，债权人的诉讼请求应该是诉请确认《房屋买卖合同》有效并要求债务人协助将房屋过户至债权人名下，而非要求确认房屋所有权。